por Mohamad F. Fares da Silva*
ITBI e a Integralização de Imóveis: Uma Análise Crítica do Tema 796 do STFITBI e a Integralização de Imóveis: Uma Análise Crítica do Tema 796 do STF
No dia a dia do escritório, observo que a interpretação equivocada do Tema 796 do Supremo Tribunal Federal (STF) vem gerando insegurança jurídica em relação à imunidade do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis na integralização de capital. Contrariando a norma constitucional, muitos municípios – e, surpreendentemente, até mesmo decisões judiciais – têm adotado uma postura que onera o contribuinte de forma indevida.
1. A Imunidade Tributária do ITBI e o Tema 796:
O Tema 796 tem sido erroneamente utilizado por muitos municípios para justificar a cobrança de ITBI sobre a diferença entre o valor declarado de integralização e a avaliação do imóvel, mesmo quando não há formação de reserva de capital.
Tomemos como exemplo um cliente que integraliza um imóvel declarado por R$ 100.000,00, mas que a prefeitura avalia em R$ 150.000,00. Neste caso, muitos entes municipais insistem na cobrança do ITBI sobre os R$ 50.000,00 excedentes, ignorando que a Constituição Federal garante imunidade quando todo o valor é destinado à integralização. José, por sua vez, não poderá integralizar o imóvel pelo valor de avaliação, pois incorrerá na obrigação de pagar Imposto sobre Ganho de Capital à Receita Federal, conforme o artigo 23 da Lei nº 9.249/95. Ou seja, é uma manobra para que o contribuinte seja ainda mais onerado.
2. O Ponto-Chave: Toda Integralização de Capital Gera Reserva?
O Ministro Alexandre de Moraes, ao relatar o Tema 796, foi claro: a imunidade não se aplica quando parte do valor do imóvel é direcionada à formação de reserva de capital. No caso analisado pelo STF, a empresa Lusframa Participações Societárias Ltda. registrou capital social muito inferior ao valor integralizado, destinando o excedente à reserva. A sócia Almerita Zunino dos Santos subscreveu quotas sociais no valor de R$ 4.000,00, pagando por elas R$ 357.724,00. Evidencia-se, portanto, que o valor excedente foi destinado à reserva de capital, e não à integralização propriamente dita. Em seu voto, o Ministro delimitou a discussão ao valor excedente destinado à formação de reserva de capital.
É fundamental distinguir situações em que todo o valor do imóvel é destinado à integralização do capital social, sem a formação de reserva de capital. Nesses casos, a imunidade do ITBI deve ser integralmente aplicada, conforme previsto na Constituição Federal.
O Ministro Alexandre de Moraes, ao relatar o Tema 796, foi claro: a imunidade não se aplica quando parte do valor do imóvel é direcionada à formação de reserva de capital. No caso analisado pelo STF, a empresa Lusframa Participações Societárias Ltda. registrou capital social muito inferior ao valor integralizado, destinando o excedente à reserva.
Porém, quando a totalidade do valor do imóvel é utilizada para integralização do capital social, não há base legal para tributação. Isso já foi reconhecido pelo Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul no Recurso de Apelação nº 0800750-49.2021.8.12.0025 e ratificado pelo Ministro Gilmar Mendes no RE 1.449.120/MS, que afastaram a cobrança indevida.
3. Cuiabá e as Divergências Legislativas
A legislação municipal reflete esse embate. Cuiabá inovou ao garantir expressamente a imunidade tributária independentemente da avaliação do imóvel, enquanto Tangará da Serra foi na contramão ao prever cobrança sobre a diferença de valores. Essa última medida levanta dúvidas sobre sua constitucionalidade.
4. Conclusão
A interpretação equivocada do Tema 796 tem causado grande insegurança jurídica e onera indevidamente o contribuinte. O STF precisa pacificar a questão, garantindo que a imunidade do ITBI seja plenamente aplicada sempre que o imóvel for integralmente utilizado para capitalização, sem formação de reserva.
Atuamos constantemente na defesa desse direito e reforçamos que os contribuintes devem estar atentos e contestar eventuais cobranças indevidas. O respeito à Constituição é essencial para manter a segurança jurídica e evitar interpretações abusivas. E, nesse mar de insegurança, os contribuintes de Cuiabá que pretendem “pejotizar” o seu patrimônio, devem se movimentar o quanto antes, uma vez que Cuiabá é a única capital que proporciona segurança jurídica sobre o tema.
Na execução de um planejamento patrimonial, procure um profissional do Time Holding Brasil para evitar o pagamento de tributos de maneira desnecessária.
*Mohamad F. Fares da Silva é advogado inscrito na OAB/MT sob o n. 26.338 e sócio da Negrão & Fares Advogados, escritório especializado em Planejamento Patrimonial, membro Diamante do Time Holding Brasil. Especialista em Direito Processual Civil pela FESMP.
Brasil unido pelo Rio Grande do Sul
Entre no grupo do VGNotícias no WhatsApp e receba notícias em tempo real (CLIQUE AQUI).
